Le march fait-il la ville? Ecole thmatique dĠAussois 2010
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Financiarisation de la ville et
dveloppement urbain durable : le cas des socits foncires cotes en
France.
Cyril Boisnier
INTRODUCTION
Depuis le milieu des annes 90, le
march de lĠimmobilier tertiaire est sous lĠemprise dĠune financiarisation par
lĠentremise dĠinvestisseurs ou dĠorganismes financiers prteurs (NAPPI-CHOULET,
1994). Les investisseurs sont internationaux et quelques mtropoles
mondiales (dont Paris) deviennent leurs marchs. La quantit, la qualit et le
prix de lĠoffre dĠespaces mtropolitains sont des arguments de comptitivit et
de localisation pour les entreprises (LIZIERI et al., 2000). AujourdĠhui,
les actifs financiers des investisseurs institutionnels de lĠOCDE reprsentent
environ 50 000 milliards de dollars (MARTY, 2007) dont une partie est collecte
sous forme de fonds propres par les socits foncires.
Les socits foncires sont des
socits anonymes, cotes en Bourse, dont lĠactif est compos principalement
dĠimmeubles donns en location (HEURTEUX, 1993). LĠimmeuble par le biais de la
Ç titrisation È se ngocie au mme titre quĠune action ou une obligation. Pour
ce faire, de nouveaux mtiers ont merg pour valoriser la chane de valeur de
lĠimmeuble (NAPPI-CHOULET, 2009). Cette financiarisation dĠorigine
anglo-saxonne vise optimiser trois principes : le risque, le rendement et la
liquidit (THEURILLAT et al., 2009) matrialisant pour lĠactionnaire un droit
sur la richesse venir. Cette survaleur attendue nĠest en ralit quĠune
promesse que rien ne permet dĠen faire un droit sr (GIRAUD, 2001).
Dans le mme temps, les socits
foncires cotes, acteurs majeurs du capitalisme urbain, sont de plus en plus
tenues par les dispositifs rglementaires, de composer avec des contraintes non
financires. Par exemple, la lutte contre le rchauffement climatique est
devenue une priorit nationale. Pourtant depuis 1990, lĠaugmentation constante
des Gaz Effet de Serre (GES) nous loigne des objectifs de Facteur 4,
affichs dans le Plan Climat (2004). Les impratifs environnementaux recouvrent
aussi les proccupations spcifiques du Dveloppement Urbain Durable (DUD)
telles la mixit fonctionnelle et sociale, la prservation du patrimoine ou
lĠinsertion du construit (EMELIANOFF, 2002).
La question centrale de cette
communication est de rflchir sur la manire dont deux mouvements, a priori
antinomiques de par leurs objectifs, la financiarisation de lĠimmobilier
tertiaire la recherche dĠun profit immdiat, dĠune part, le DUD en accord
avec une rentabilit de long terme, dĠautre part, sont Ç ngocis È (THEURILLAT et al., 2009) dans la
ville dĠaujourdĠhui. LĠtude de cette probable divergence dĠobjectifs en termes
de temporalit et de valeurs demeure un enjeu de socit qui proccupe le monde
acadmique. Au Ç terrorisme È du court terme, qui sĠaccentue,
devra se substituer une vision long terme
partage par toutes les parties prenantes (BIPE, 2009).
1 QUELLE
CONTROVERSE SCIENTIFIQUE ?
La recherche urbaine runit, en
nombre, ouvrages et articles traitant sparment les thmes de la
financiarisation et DUD. Le Dveloppement Durable (DD) fait l'objet depuis les annes
70 dĠune controverse pluridisciplinaire et son corpus thorique est dj
considrable (MANCEBO, 2007). Le discours acadmique sur la financiarisation de
lĠimmobilier date, lui, dĠune vingtaine dĠannes. La financiarisation de
lĠimmobilier peut sĠentendre comme l'valuation continue des activits par des
marchs financiers (ORLEAN, 1999). Elle correspond une mutation du
capitalisme urbain (LORRAIN, 2002) qui sĠest accompagne dĠoutils et de
techniques financiers, diffuss dans lĠensemble de la profession immobilire
(HENNEBERRY, ROBERTS, 2008).
V. RENARD (2008) parle dĠÇ une ville saisie par la finance È
o le raisonnement financier peut diverger des objectifs urbains. Cette ide de conflit entre ces deux mouvements
nĠest pas partage par Th. THEURILLAT et O. CREVOISIER (2009) qui pensent que
la durabilit urbaine peut tre le fruit dĠun compromis. De mme, un fonds
dĠinvestissement peut contribuer dans certaines conditions au dveloppement
urbain durable de quartiers en dclin (HAGERMANN, CLARK, HEBB, 2007).
A la croise de cette controverse
acadmique, I. CHESNEAU (2003) parle dĠune ville flexible o la durabilit des
btiments tertiaires est limite la temporalit des besoins et annonce un
thme majeur : lĠobsolescence. Ce terrain acadmique est investi par une riche
littrature anglo-saxonne au travers de la Ç green value È savoir lĠimpact du
DD sur la valeur locative et vnale de lĠimmeuble (CHAZEL, 2009). La rflexion
porte sur la valeur financire et/ou extra financire que lĠon pourrait attribuer
au DD. Dans le prolongement de cette discussion, lĠInvestissement Socialement
Responsable (ISR), composante financire du concept de DD, est un thme
acadmique naissant qui intresse les agences de notation. A ce jour, il
nĠexiste pas de consensus acadmique sur la performance financire directe des
fonds dĠinvestissement Ç vert È (MARGOLIS et WALSH,
2003).
2
LA PLACE DES
SOCIETES COTEES DANS LA PRODUCTION URBAINE
LĠimmobilier perd depuis les annes
90 son caractre de valeur refuge contre lĠinflation pour endosser celui de
produit financier quelquefois hautement spculatif (NAPPI-CHOULET, 2009).
LĠampleur du mouvement de financiarisation et de professionnalisation de
lĠimmobilier tertiaire national peut tre toutefois nuance par deux ralits :
-
les
administrations publiques franaises dtiennent 42,4% du patrimoine immobilier
non rsidentiel (HOESLI, 2008) ;
-
les
entreprises sont propritaires de leurs murs hauteur de 70% (FSIF,
2007)
En 2003, dans un contexte de fin de
crise conomique, lĠEtat franais a mis en place le dispositif fiscal des
Socits dĠInvestissement Immobilier Cotes (SIICs) en vue de crer plus de
durabilit conomique, lĠimage des REITs (Real Estate Investment Trust) anglo-saxons.
Bnficiant dĠun succs croissant auprs des investisseurs institutionnels
franais et trangers, cette nouvelle forme de vhicule immobilier ralisait en
2006 la moiti des investissements dans lĠimmobilier tertiaire priv et se
positionnait en nouveau chef de file de la production urbaine.
A contrario, durant cette priode,
les SIICs se dsengagaient du secteur rsidentiel ; il apparat leurs
yeux comme une activit immobilire Ç repoussoir È. AujourdĠhui, seulement 9
SIICs oprent dans le rsidentiel de standing et une seule dĠentre elles
dtient un patrimoine compos 100 % de logements (BOISNIER, 2010).
3
METHODOLOGIE
ET TYPOLOGIE DES SIICS
Cette analyse de contenu a
privilgi une dmarche hypothtico-inductive permettant la construction
continue des concepts de financiarisation et de DUD partir de lĠobservation
de lĠensemble des 56 SIICs . Cette dmarche allant du particulier au gnral, a
comme objectif, dĠlaborer de nouvelles hypothses, et de trouver des
caractristiques communes cet ensemble dĠindividualits que sont les SIICs.
LĠinvestigation sĠappuie sur deux
hypothses de dpart :
- Le modle conomique des SIICs
sera tent par le court/moyen termisme, savoir privilgier la logique
fonctionnelle de lĠimmeuble, en lieu et place dĠune approche environnementale
durable.
- Une minorit de SIICs seraient Ç
chefs de file È dans lĠapprhension du DUD ; les autres, majoritaires, agiraient, peu ou prou, par Çmimtisme È au
discours gnral tenir en matire dĠenvironnement.
La difficult tout au long du
travail de constitution du corpus textuel est le risque des biais cognitifs.
LĠobservation des rapports d'activit annuels diffuss par les socits
foncires cotes leurs actionnaires a permis de retenir une centaine dĠÇ
items Dveloppement Urbain Durable (DUD)È classs selon les trois dimensions du
trait de Bruntland et ainsi de
dresser un relev dtaill des informations sur leurs communications
officielles sur le DUD.
Ce recueil dĠinformations depuis les
annes 2000 est pass par une recherche et un traitement systmatique de chaque
document, le rfrencement et l'historicisation de plus de cinq mille donnes
dĠordre financier et du dveloppement durable provenant dĠun corpus textuel
professionnel constitu de plusieurs centaines de documents provenant
principalement :
- Des
rapports dĠactivit ou de dveloppement durable et des sites internet des SIICs
;
- Des
informations diffuses par le Plan Btiment le Grenelle, la Fdration des
Socits
Immobilires et Foncires (FSIF) et dĠautres structures professionnelles.
Un total de la frquence dĠapparition des variables pour chaque SIIC
souligne dĠemble une sur-reprsentation des SIICs dtenant les plus fortes
capitalisations boursires.
4
LES RESULTATS
DE LĠANALYSE DE CONTENU
Les donnes de terrain sont bases
sur lĠanalyse de contenu depuis le dbut des annes 2000, de lĠensemble des
rapports annuels et des sites internet des SIICS ainsi que les documents
diffuss par les structures professionnelles. Ces donnes de premire main ont
t associes un traitement statistique et une analyse des donnes pour
lĠinterprtation des rsultats. Le choix dĠune mthode hypothco-inductive a
t propice la formalisation et la conceptualisation des rsultats notamment
la typologie des stratgies des SIICs en matire de DUD et la reprsentation
graphique des facteurs de DUD.
Tableau 1 : Classification des SIICs
par la capitalisation boursire
SIICs |
nbre |
Capitalisation boursire
en % |
Part
relative de DUD en
% |
Frquence Moyenne DUD |
Groupe
A : grandes SIICs |
9 |
71 |
60 |
44 |
Groupe
B : moyennes SIICs |
17 |
23 |
20 |
8 |
Groupe
C : petites SIICs |
30 |
6 |
20 |
4 |
Total
|
56 |
100 |
100 |
12 |
Source : Euronext, IEIF REIT
DataServicesİ, Fininfo et Boisnier, 2010.
Le premier constat est que les
grandes SIICs concentrent 71 % de la capitalisation boursire totale des SIICs
et 60 % du total des intentions en matire de DUD exprimes par les SIICs.
De ce fait, une minorit de SIICs
seraient pionnires et Ç chefs de file È dans lĠapprhension du DUD
; les autres, majoritaires,
agiraient, peu ou prou, par
Çmimtisme È au discours gnral tenir en matire dĠenvironnement. Ce comportement
de mimtisme est le propre dĠinvestisseurs qui fonctionnent dans un systme
"autorfrentiel", o la valeur d'un actif reflte simplement leur
opinion moyenne sur ce march (ORLEAN, 1999). Les SIICs, Ç chefs de file È,
saisiraient le DUD comme un moyen de se positionner un endroit qui leur
procure un avantage concurrentiel (PORTER, 1990).
Les enjeux lis directement au
march boursier (agences de notation financires et non financires,
actionnaires la fibre environnementale, Ç green funds È, cabinets spcialiss
en investissements responsables, etc.) expliqueraient pour une part lĠintensit
du discours des grandes SIICs sur le DUD. Le concept dĠInvestissement
Socialement Responsable (ISR)
ou ÒCorporate
Social ResponsabilityÓ (CSR, WADDOCK et GRAVES, 1997) dfinit un standard
Ç socital È auquel des entreprises choisissent dĠappartenir pour
renforcer leur image de marque, amliorer la productivit des salaris,
matriser la chane dĠachats durables, etc. Une tude universitaire rcente
relve que les choix dĠinvestissements verts sont raliss en vue de maximiser
le retour sur investissement (Eichholtz,
Kok et Quigley (2009).
LĠautre catgorie de SIICs, les Ç suiveuses
È, seraient plutt passives en matire de DUD. Elle dispose dĠun management
rduit ne comprenant parfois aucun effectif salari. Elles nĠagiraient que
lorsque les dcrets sur le DD sont adopts. Cette position en retrait par
rapport lĠenjeu environnemental pourrait sĠexpliquer par le fait quĠelles
externalisent majoritairement leurs activits de gestion de leurs immeubles
des prestataires extrieurs. Ces SIICs ont ainsi fait le choix conomique de
confier la gestion et lĠexploitation de leurs immeubles des professionnels
tiers et communiquent peu ou prou sur le thme.
Tableau 1 : Le tableau de
contingence du discours des SIICs en matire de DUD :
IMMEUBLE
ENVIRONNEMENT
|
Climat-Energie |
Eau-dchets |
Environnement urbain |
Socital |
Total |
Grandes
SIICs |
37 |
29 |
13 |
12 |
91 |
Moyennes
SIICs |
17 |
7 |
0 |
4 |
28 |
Petites
SIICs |
13 |
14 |
3 |
1 |
31 |
Total |
67 |
50 |
16 |
17 |
150 |
Sources :
Boisnier, 2010
Ces rsultats empiriques montrent
que la problmatique urbaine est rarement effleure ; la ville nĠest pas
aborde en tant quĠÇ cosystme È ; le discours se cantonne majoritairement un
verdissement de lĠimmeuble. Jacques Lesourne (RAPPORT DE BOISSIEU, 2006)
rappelle que pour lui les principaux facteurs de changement de comportements en
matire de DD sont les contraintes, cĠest--dire les prix ou la peur. La peur
pouvant tre ici la peur dĠun risque li au respect de la rglementation
environnementale ou la perte dĠun avantage concurrentiel.
5
DISCUSSION
LĠanalyse de contenu souligne de
nombreux thmes absents du discours des SIICS en matire de DUD : lĠusage de
lĠimmeuble, les immeubles de grandes hauteurs, lĠobsolescence et la green
value, la mixit fonctionnelle ou sociale, la concertation avec les habitants
etc.
LĠobsolescence a un impact direct
sur lĠaugmentation de la vacance voire de la dmolition du parc immobilier
tertiaire. Cette notion pose une question centrale du domaine de lĠamnagement
du territoire. Dans le mme temps, lĠobsolescence dite Ç technique È
soit lĠinadaptation des immeubles lĠvolution des besoins des utilisateurs
peut offrir aussi une opportunit des foncires souhaitant acheter Ç
bon prix È des immeubles Ç verdir È bien localiss. Ces stratgies
dĠentreprise risqueraient selon des professionnels immobiliers de faire merger
une obsolescence dite Ç de localisation È.
De mme, il nĠest fait aucunement rfrence
au rle que joue lĠutilisateur dans le bon usage de lĠimmeuble vert. Il nĠest
mentionn aucun lment sur le retour sur lĠinvestissement vert, sur la nature
et les modalits de calcul de la Ç green value È etc.
Force est de constater que ce march
de lĠimmobilier tertiaire manque de transparence en matire de DUD. Le Grenelle
sur lĠenvironnement a relev la ncessit de doter la France dĠune base de
donnes Ç green È. Ce problme dĠabsence dĠinformations fiables et
homognes nĠest pas propre la France (MYERS, REED, ROBINSON, 2007) et ils
cristallisent aujourdĠhui nombre de lobbies.
Esprons que la crise des subprimes qui
secoue depuis 2007 lĠconomie mondiale ne transforme pas lĠenjeu dĠun
dveloppement urbain plus soutenable en cause secondaire. Le renouveau du bti
vtuste ou obsolte souffre en France dĠune forte inertie (estim – de
1% du parc immobilier total par an). Pour cette raison, lĠaugmentation
constante des GES rend ce jour les objectifs du Grenelle problmatiques. De
plus, le couplage de ces deux facteurs risquent aussi dĠaccrotre (ou crer)
des ingalits spatiales.
6 CONCLUSION
Cette communication prsente une
rflexion socio conomique destine une communaut scientifique
pluridisciplinaire mais aussi aux experts et aux acteurs politiques sur les
enjeux socitaux et urbains que cristallisent les socits foncires cotes en
France. Le constat dĠensemble souligne des rsultats dcevants et bien loigns
des ambitions dvelopps dans les discours gnraux prsents par la profession
dans les commissions du Grenelle sur lĠenvironnement. Force est de constater
que le DUD nĠapparat pas comme une proccupation des SIICs ; leur discours,
lorsquĠil existe, se concentre sur le "verdissement' de rares exemples
dĠimmeubles neufs au dtriment dĠune analyse factuelle et exhaustive
lĠchelle de la totalit du portefeuille.
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