Le marchŽ fait-il la ville? Ecole thŽmatique dĠAussois 2010
http://controverses.hypotheses.org/

 

Financiarisation de la ville et dŽveloppement urbain durable : le cas des sociŽtŽs foncires cotŽes en France. 

 

Cyril Boisnier

 

 

INTRODUCTION

 

Depuis le milieu des annŽes 90, le marchŽ de lĠimmobilier tertiaire est sous lĠemprise dĠune financiarisation par lĠentremise dĠinvestisseurs ou dĠorganismes financiers prteurs (NAPPI-CHOULET, 1994). Les investisseurs sont internationaux et quelques mŽtropoles mondiales (dont Paris) deviennent leurs marchŽs. La quantitŽ, la qualitŽ et le prix de lĠoffre dĠespaces mŽtropolitains sont des arguments de compŽtitivitŽ et de localisation pour les entreprises (LIZIERI et al., 2000). AujourdĠhui, les actifs financiers des investisseurs institutionnels de lĠOCDE reprŽsentent environ 50 000 milliards de dollars (MARTY, 2007) dont une partie est collectŽe sous forme de fonds propres par les sociŽtŽs foncires.

 

Les sociŽtŽs foncires sont des sociŽtŽs anonymes, cotŽes en Bourse, dont lĠactif est composŽ principalement dĠimmeubles donnŽs en location (HEURTEUX, 1993). LĠimmeuble par le biais de la Ç titrisation È se nŽgocie au mme titre quĠune action ou une obligation. Pour ce faire, de nouveaux mŽtiers ont ŽmergŽ pour valoriser la cha”ne de valeur de lĠimmeuble (NAPPI-CHOULET, 2009). Cette financiarisation dĠorigine anglo-saxonne vise ˆ optimiser trois principes : le risque, le rendement et la liquiditŽ (THEURILLAT et al., 2009) matŽrialisant pour lĠactionnaire un droit sur la richesse ˆ venir. Cette survaleur attendue nĠest en rŽalitŽ quĠune promesse que rien ne permet dĠen faire un droit sžr  (GIRAUD, 2001).

 

Dans le mme temps, les sociŽtŽs foncires cotŽes, acteurs majeurs du capitalisme urbain, sont de plus en plus tenues par les dispositifs rŽglementaires, de composer avec des contraintes non financires. Par exemple, la lutte contre le rŽchauffement climatique est devenue une prioritŽ nationale. Pourtant depuis 1990, lĠaugmentation constante des Gaz ˆ Effet de Serre (GES) nous Žloigne des objectifs de Facteur 4, affichŽs dans le Plan Climat (2004). Les impŽratifs environnementaux recouvrent aussi les prŽoccupations spŽcifiques du DŽveloppement Urbain Durable (DUD) telles la mixitŽ fonctionnelle et sociale, la prŽservation du patrimoine ou lĠinsertion du construit (EMELIANOFF, 2002).

 

La question centrale de cette communication est de rŽflŽchir sur la manire dont deux mouvements, a priori antinomiques de par leurs objectifs, la financiarisation de lĠimmobilier tertiaire ˆ la recherche dĠun profit immŽdiat, dĠune part, le DUD en accord avec une rentabilitŽ de long terme, dĠautre part, sont Ç nŽgociŽs  È (THEURILLAT et al., 2009) dans la ville dĠaujourdĠhui. LĠŽtude de cette probable divergence dĠobjectifs en termes de temporalitŽ et de valeurs demeure un enjeu de sociŽtŽ qui prŽoccupe le monde acadŽmique. Au Ç terrorisme È du court terme, qui sĠaccentue, devra se substituer une vision ˆ long terme partagŽe par toutes les parties prenantes (BIPE, 2009).

 

1          QUELLE CONTROVERSE SCIENTIFIQUE ?

 

La recherche urbaine rŽunit, en nombre, ouvrages et articles traitant sŽparŽment les thmes de la financiarisation et DUD. Le DŽveloppement Durable (DD) fait l'objet depuis les annŽes 70 dĠune controverse pluridisciplinaire et son corpus thŽorique est dŽjˆ considŽrable (MANCEBO, 2007). Le discours acadŽmique sur la financiarisation de lĠimmobilier date, lui, dĠune vingtaine dĠannŽes. La financiarisation de lĠimmobilier peut sĠentendre comme l'Žvaluation continue des activitŽs par des marchŽs financiers (ORLEAN, 1999). Elle correspond ˆ une mutation du capitalisme urbain (LORRAIN, 2002) qui sĠest accompagnŽe dĠoutils et de techniques financiers, diffusŽs dans lĠensemble de la profession immobilire (HENNEBERRY, ROBERTS, 2008).

V. RENARD (2008) parle  dĠÇ une ville saisie par la finance È o le raisonnement financier peut diverger des objectifs urbains.  Cette idŽe de conflit entre ces deux mouvements nĠest pas partagŽe par Th. THEURILLAT et O. CREVOISIER (2009) qui pensent que la durabilitŽ urbaine peut tre le fruit dĠun compromis. De mme, un fonds dĠinvestissement peut contribuer dans certaines conditions au dŽveloppement urbain durable de quartiers en dŽclin (HAGERMANN, CLARK, HEBB, 2007).

 

A la croisŽe de cette controverse acadŽmique, I. CHESNEAU (2003) parle dĠune ville flexible o la durabilitŽ des b‰timents tertiaires est limitŽe ˆ la temporalitŽ des besoins et annonce un thme majeur : lĠobsolescence. Ce terrain acadŽmique est investi par une riche littŽrature anglo-saxonne au travers de la Ç green value È ˆ savoir lĠimpact du DD sur la valeur locative et vŽnale de lĠimmeuble (CHAZEL, 2009). La rŽflexion porte sur la valeur financire et/ou extra financire que lĠon pourrait attribuer au DD. Dans le prolongement de cette discussion, lĠInvestissement Socialement Responsable (ISR), composante financire du concept de DD, est un thme acadŽmique naissant qui intŽresse les agences de notation. A ce jour, il nĠexiste pas de consensus acadŽmique sur la performance financire directe des fonds dĠinvestissement Ç vert È (MARGOLIS et WALSH, 2003).

 

2      LA PLACE DES SOCIETES COTEES DANS LA PRODUCTION URBAINE

 

LĠimmobilier perd depuis les annŽes 90 son caractre de valeur refuge contre lĠinflation pour endosser celui de produit financier quelquefois hautement spŽculatif (NAPPI-CHOULET, 2009). LĠampleur du mouvement de financiarisation et de professionnalisation de lĠimmobilier tertiaire national peut tre toutefois nuancŽe par deux rŽalitŽs :

 

-       les administrations publiques franaises dŽtiennent 42,4% du patrimoine immobilier non rŽsidentiel (HOESLI, 2008) ;

-       les entreprises sont propriŽtaires de leurs murs ˆ hauteur de 70% (FSIF, 2007)

 

En 2003, dans un contexte de fin de crise Žconomique, lĠEtat franais a mis en place le dispositif fiscal des SociŽtŽs dĠInvestissement Immobilier CotŽes (SIICs) en vue de crŽer plus de durabilitŽ Žconomique, ˆ lĠimage des REITs (Real Estate Investment Trust) anglo-saxons. BŽnŽficiant dĠun succs croissant auprs des investisseurs institutionnels franais et Žtrangers, cette nouvelle forme de vŽhicule immobilier rŽalisait en 2006 la moitiŽ des investissements dans lĠimmobilier tertiaire privŽ et se positionnait en nouveau chef de file de la production urbaine.

 

A contrario, durant cette pŽriode, les SIICs se dŽsengagaient du secteur rŽsidentiel ; il appara”t ˆ leurs yeux comme une activitŽ immobilire Ç repoussoir È. AujourdĠhui, seulement 9 SIICs oprent dans le rŽsidentiel de standing et une seule dĠentre elles dŽtient un patrimoine composŽ ˆ 100 % de logements (BOISNIER, 2010).

 

3      METHODOLOGIE ET TYPOLOGIE DES SIICS

 

Cette analyse de contenu a privilŽgiŽ une dŽmarche hypothŽtico-inductive permettant la construction continue des concepts de financiarisation et de DUD ˆ partir de lĠobservation de lĠensemble des 56 SIICs . Cette dŽmarche allant du particulier au gŽnŽral, a comme objectif, dĠŽlaborer de nouvelles hypothses, et de trouver des caractŽristiques communes ˆ cet ensemble dĠindividualitŽs  que sont les SIICs.

 

LĠinvestigation sĠappuie sur deux hypothses de dŽpart :

 

- Le modle Žconomique des SIICs sera tentŽ par le court/moyen termisme, ˆ savoir privilŽgier la logique fonctionnelle de lĠimmeuble, en lieu et place dĠune approche environnementale durable.

 

- Une minoritŽ de SIICs seraient Ç chefs de file È dans lĠapprŽhension du DUD ;  les autres, majoritaires, agiraient,  peu ou prou, par ÇmimŽtisme È au discours gŽnŽral ˆ tenir en matire dĠenvironnement.

 

La difficultŽ tout au long du travail de constitution du corpus textuel est le risque des biais cognitifs. LĠobservation des rapports d'activitŽ annuels diffusŽs par les sociŽtŽs foncires cotŽes ˆ leurs actionnaires a permis de retenir une centaine dĠÇ items DŽveloppement Urbain Durable (DUD)È classŽs selon les trois dimensions du traitŽ de Bruntland  et ainsi de dresser un relevŽ dŽtaillŽ des informations sur leurs communications officielles sur le DUD.

Ce recueil dĠinformations depuis les annŽes 2000 est passŽ par une recherche et un traitement systŽmatique de chaque document, le rŽfŽrencement et l'historicisation de plus de cinq mille donnŽes dĠordre financier et du dŽveloppement durable provenant dĠun corpus textuel professionnel constituŽ de plusieurs centaines de documents provenant principalement :

 

-          Des rapports dĠactivitŽ ou de dŽveloppement durable et des sites internet des SIICs ;

-          Des informations diffusŽes par le Plan B‰timent le Grenelle, la FŽdŽration des

SociŽtŽs Immobilires et Foncires (FSIF) et dĠautres structures professionnelles.

 

Un total  de la frŽquence dĠapparition des variables pour chaque SIIC souligne dĠemblŽe une sur-reprŽsentation des SIICs dŽtenant les plus fortes capitalisations boursires.

 

4      LES RESULTATS DE LĠANALYSE DE CONTENU

 

Les donnŽes de terrain sont basŽes sur lĠanalyse de contenu depuis le dŽbut des annŽes 2000, de lĠensemble des rapports annuels et des sites internet des SIICS ainsi que les documents diffusŽs par les structures professionnelles. Ces donnŽes de premire main ont ŽtŽ associŽes ˆ un traitement statistique et une analyse des donnŽes pour lĠinterprŽtation des rŽsultats. Le choix dĠune mŽthode hypothŽco-inductive a ŽtŽ propice ˆ la formalisation et la conceptualisation des rŽsultats notamment la typologie des stratŽgies des SIICs en matire de DUD et la reprŽsentation graphique des facteurs de DUD.

 

Tableau 1 : Classification des SIICs par la capitalisation boursire

 

SIICs

nbre

Capitalisation

boursire en

%

Part relative  de DUD

en %

FrŽquence

Moyenne

DUD

Groupe A : grandes SIICs

 

 

9

71

60

44

Groupe B : moyennes SIICs

 

 

17

23

20

8

Groupe C : petites SIICs

 

 

30

6

20

4

Total

56

100

100

12

Source : Euronext, IEIF REIT DataServicesİ, Fininfo et Boisnier, 2010.

 

Le premier constat est que les grandes SIICs concentrent 71 % de la capitalisation boursire totale des SIICs et 60 % du total des intentions en matire de DUD exprimŽes par les SIICs.

 

De ce fait, une minoritŽ de SIICs seraient pionnires et Ç chefs de file È dans lĠapprŽhension du DUD ;  les autres, majoritaires, agiraient,  peu ou prou, par ÇmimŽtisme È au discours gŽnŽral ˆ tenir en matire dĠenvironnement. Ce comportement de mimŽtisme est le propre dĠinvestisseurs qui fonctionnent dans un systme "autorŽfŽrentiel", o la valeur d'un actif reflte simplement leur opinion moyenne sur ce marchŽ (ORLEAN, 1999). Les SIICs, Ç chefs de file È, saisiraient le DUD comme un moyen de se positionner ˆ un endroit qui leur procure un avantage concurrentiel (PORTER, 1990).

 

Les enjeux liŽs directement au marchŽ boursier (agences de notation financires et non financires, actionnaires ˆ la fibre environnementale, Ç green funds È, cabinets spŽcialisŽs en investissements responsables, etc.) expliqueraient pour une part lĠintensitŽ du discours des grandes SIICs sur le DUD. Le concept dĠInvestissement Socialement  Responsable (ISR) ou ÒCorporate Social ResponsabilityÓ (CSR, WADDOCK et GRAVES, 1997) dŽfinit un standard Ç sociŽtal È auquel des entreprises choisissent dĠappartenir pour renforcer leur image de marque, amŽliorer la productivitŽ des salariŽs, ma”triser la cha”ne dĠachats durables, etc. Une Žtude universitaire rŽcente relve que les choix dĠinvestissements verts sont rŽalisŽs en vue de maximiser le retour sur investissement (Eichholtz, Kok et Quigley (2009).

 

LĠautre catŽgorie de SIICs, les Ç suiveuses È, seraient plut™t passives en matire de DUD. Elle dispose dĠun management rŽduit ne comprenant parfois aucun effectif salariŽ. Elles nĠagiraient que lorsque les dŽcrets sur le DD sont adoptŽs. Cette position en retrait par rapport ˆ lĠenjeu environnemental pourrait sĠexpliquer par le fait quĠelles externalisent majoritairement leurs activitŽs de gestion de leurs immeubles ˆ des prestataires extŽrieurs. Ces SIICs ont ainsi fait le choix Žconomique de confier la gestion et lĠexploitation de leurs immeubles ˆ des professionnels tiers et communiquent peu ou prou sur le thme.

 

Tableau 1 : Le tableau de contingence du discours des SIICs en matire de DUD :

 

                                             IMMEUBLE                           ENVIRONNEMENT

 

Climat-Energie

Eau-dŽchets

Environnement

urbain

SociŽtal

Total

Grandes SIICs

           37

       29

          13

    12

  91

Moyennes SIICs

           17

         7

            0

      4

  28

Petites SIICs

           13

       14

            3

      1

  31

Total

           67

       50

          16

    17

150

Sources : Boisnier, 2010

 

Ces rŽsultats empiriques montrent que la problŽmatique urbaine est rarement effleurŽe ; la ville nĠest pas abordŽe en tant quĠÇ Žcosystme È ; le discours se cantonne majoritairement ˆ un verdissement de lĠimmeuble. Jacques Lesourne (RAPPORT DE BOISSIEU, 2006) rappelle que pour lui les principaux facteurs de changement de comportements en matire de DD sont les contraintes, cĠest-ˆ-dire les prix ou la peur. La peur pouvant tre ici la peur dĠun risque liŽ au respect de la rŽglementation environnementale ou la perte dĠun avantage concurrentiel.

 

5      DISCUSSION

 

LĠanalyse de contenu souligne de nombreux thmes absents du discours des SIICS en matire de DUD : lĠusage de lĠimmeuble, les immeubles de grandes hauteurs, lĠobsolescence et la green value, la mixitŽ fonctionnelle ou sociale, la concertation avec les habitants etc.

LĠobsolescence a un impact direct sur lĠaugmentation de la vacance voire de la dŽmolition du parc immobilier tertiaire. Cette notion pose une question centrale du domaine de lĠamŽnagement du territoire. Dans le mme temps, lĠobsolescence dite Ç technique È soit lĠinadaptation des immeubles ˆ lĠŽvolution des besoins des utilisateurs peut offrir aussi une opportunitŽ ˆ des foncires souhaitant acheter Ç ˆ bon prix È des immeubles ˆ Ç verdir È bien localisŽs. Ces stratŽgies dĠentreprise risqueraient selon des professionnels immobiliers de faire Žmerger une obsolescence dite Ç de localisation È.

 

De mme, il nĠest fait aucunement rŽfŽrence au r™le que joue lĠutilisateur dans le bon usage de lĠimmeuble vert. Il nĠest mentionnŽ aucun ŽlŽment sur le retour sur lĠinvestissement vert, sur la nature et les modalitŽs de calcul de la Ç green value È etc.

 

Force est de constater que ce marchŽ de lĠimmobilier tertiaire manque de transparence en matire de DUD. Le Grenelle sur lĠenvironnement a relevŽ la nŽcessitŽ de doter la France dĠune base de donnŽes Ç green È. Ce problme dĠabsence dĠinformations fiables et homognes nĠest pas propre ˆ la France (MYERS, REED, ROBINSON, 2007) et ils cristallisent aujourdĠhui nombre de lobbies.

 

EspŽrons que la crise des subprimes qui secoue depuis 2007 lĠŽconomie mondiale ne transforme pas lĠenjeu dĠun dŽveloppement urbain plus soutenable en cause secondaire. Le renouveau du b‰ti vŽtuste ou obsolte souffre en France dĠune forte inertie (estimŽ ˆ – de 1% du parc immobilier total par an). Pour cette raison, lĠaugmentation constante des GES rend ˆ ce jour les objectifs du Grenelle problŽmatiques. De plus, le couplage de ces deux facteurs risquent aussi dĠaccro”tre (ou crŽer) des inŽgalitŽs spatiales.

 

6          CONCLUSION

 

Cette communication prŽsente une rŽflexion socio Žconomique destinŽe ˆ une communautŽ scientifique pluridisciplinaire mais aussi aux experts et aux acteurs politiques sur les enjeux sociŽtaux et urbains que cristallisent les sociŽtŽs foncires cotŽes en France. Le constat dĠensemble souligne des rŽsultats dŽcevants et bien ŽloignŽs des ambitions dŽveloppŽs dans les discours gŽnŽraux prŽsentŽs par la profession dans les commissions du Grenelle sur lĠenvironnement. Force est de constater que le DUD nĠappara”t pas comme une prŽoccupation des SIICs ; leur discours, lorsquĠil existe, se concentre sur le "verdissement' de rares exemples dĠimmeubles neufs au dŽtriment dĠune analyse factuelle et exhaustive ˆ lĠŽchelle de la totalitŽ du portefeuille.

 

BIBLIOGRAPHIE

BIPE, 2009, Visions ˆ 30 ans dĠune France engagŽe dans le dŽveloppement durable, Rapport remis le 20 janvier 2009, 124 PAGES

Chazel A., 2009, Comprendre et chiffrer la Ç green value È-Master Ç Gestion et stratŽgie de lĠinvestissement immobilier et de la construction, mŽmoire de fin dĠŽtudes, UniversitŽ PanthŽon-Sorbonne Paris 1

Chesneau I., 2003, La dŽmolition des bureaux en Ile-de-France : renouvellement ou flexibilitŽ ?, GŽocarrefour, 78(4), pp. 337-348

De Boissieu (sous la prŽsidence), 2006, Division par quatre des Žmissions de gaz ˆ effet de serre de la France ˆ lĠhorizon 2050, La Documentation franaise, Paris, 142 pages

Eichholtz P., Kok N., et Quigley J.M., 2009, Doing Well By Doing Good ? Green Office Buildings, Center for the Study of Energy Markets, University of California Energy Institute, UC Berkeley

Emelianoff C., 2002, La notion de ville durable dans le contexte europŽen : quelques ŽlŽments de cadrage, Enjeux et politiques de lĠenvironnement, Cahiers franais, no 306, pp. 28-35

Giraud J-N., 2001, Le commerce des promesses : petit traitŽ sur la finance moderne, Le Seuil, Paris

Henneberry J., Roberts C., 2008, Calculated Inequality? Portfolio Benchmarking and Regional Office Property Investment in the UK, Urban Studies Journal, pp. 1217-1241

Le Fur E., Panorama des fonds immobiliers dans le monde, Revue management et avenir 2006/2, NĦ 8, pp. 87-116

Heurteux C., 1993, Immobilier dĠentreprise-, PUF, Collection Que sais-je ?, Paris

Hoesli M., 2008, Investissement immobilier - DŽcision et gestion du risque, Economica, Paris.

Lizieri C., Baum A., Williams N., et Oughton M., 2000, Space race : the contribution of property markets to the competitiveness of London and Frankfurt, The department of land management & development, the university of Reading

Mancebo F., 2007, Le dŽveloppement durable en question(s), Cybergeo : European Journal of Geography [En ligne], EpistŽmologie, Histoire de la GŽographie, Didactique, document 404, mis en ligne le 09 octobre 2007. URL : http://cybergeo.revues.org/index10913.html

Myers, G., Reed R., and Robinson J., 2007, The Relationship between Sustainability and the Value of Office Buildings, 13th Annual Pacific Rim Real Estate Conference, 21-24 January 2007, Curtin University of Technology, Perth. WA

Nappi I., 1994, Le marchŽ des bureaux, analyse des acteurs de lĠoffre, Thse de doctorat en sciences Žconomiques, UniversitŽ Paris XII

Nappi-Choulet I., 1999, Marketing et stratŽgie de lĠimmobilier, Dunod, Paris

OrlŽan, A., 1999, Le pouvoir de la finance, Odile Jacob, Paris.

Porter M.-E., 1990, LĠavantage concurrentiel des nations (The Competitive Advantage of Nations), New York : La Presse Libre

Theurillat T. et Crevoisier O., 2009, La durabilitŽ dĠun objet urbain financiarisŽ: le cas de Sihlcity ˆ Zurich, Gret, UniversitŽ de Neuch‰tel