Who sells to whom in the suburbs? Home price inflation and the dynamics of sellers and buyers in the metropolitan region of Paris, 1996-2012
Qui vend à qui dans le périurbain ? L'inflation des prix résidentiels et la dynamique vendeurs-acquéreurs dans la région métropolitaine de Paris, 1996-2012
Résumé
Price inflation has outbalanced the income of residents and buyers in major post-industrial city-regions, and real estate has become an important driver of these inequalities. In a context of a resilient inflation of home values during the last two decades in the greater Paris Region, it is critical to examine housing price dynamics to get a better understanding of socioeconomic segregation. This paper aims at presenting spatial analysis of the dynamics of segregation pertaining to inflation, analyzing price and sellers and buyers data. Using interpolation techniques and multivariate analysis, the paper presents a spatial analysis of property-level data from the Paris Chamber of Notaries (1996-2012) in a GIS (159,000 transactions in suburban areas, single family homes only). Multivariate analysis capture price change and local trajectories of occupational status, i.e. changes in balance between inward and outward flows of sellers and buyers. We adopt a method that fits the fragmented spatial patterns of suburbanization. To do so, we remove the spatial bias by means of a regular 1-km spatial grid, interpolating the variables within it, using a time-distance matrix. The main results are threefold. We document the spatial patterns of professionalization (a rise of executives, intermediate occupation and employees) to describe the main trends of inward mobility in property ownership in suburbs, offsetting the outward mobility of retired persons. Second, neighborhood trajectories are related the diverging patterns of appreciation, between local contexts of accumulation with a growth of residential prices, and suburbs with declining trends. The maturity of suburbanization yields a diversified structure of segregation between the social groups, that do not simply oppose executives vs. blue collar suburbs. A follow-up research agenda is finally outlined.
L'inflation immobilière est devenue un facteur essentiel des inégalités : la hausse des prix a en effet été plus rapide que celle des revenus dans la plupart des métropoles post-industrielles. Dans un contexte d'inflation continue des valeurs immobilières depuis deux décennies dans la région Ile-de-France, l'analyse des dynamiques des prix immobiliers vise à mieux saisir les processus de ségrégation socioéconomique.
L'article propose une analyse spatiale des dynamiques de ségrégation résultantes de cette inflation, en analysant les prix et les données sur les acquéreurs et les vendeurs. A partir d'interpolations et d'analyses multivariées, on présente une analyse spatiale des données des transactions de la Chambre des Notaires (1996-2012): 159,000 transactions dans le périurbain, pour les maisons individuelles, sont analysées. Sont analysées la dynamique spatiale des prix, ainsi que les trajectoires locales socio-professionnelles des acquéreurs-vendeurs, c'est-à-dire le solde entre le nombre d'acquéreurs et de vendeurs par catégorie socioprofessionnelle. La méthode vise une cohérence avec la structure spatiale fragmentée du périurbain : afin de neutraliser les biais (MAUP), on utilise une grille de 1 km pour l'interpolation des variables, et celle-ci repose sur une matrice des distances-temps.
Les résultats sont de trois ordres. D'une part, la dynamique de professionnalisation (solde positif de CPIS, professions intermédiaires et employés) explique la structure spatiale de l'accession et de l'achat dans le périurbain, les retraités étant plutôt vendeurs et sortant du marché. D'autre part, l'inflation des prix se traduit par des dynamiques divergentes, entre des contextes d'appréciation et d'accumulation ; et des contextes locaux de dépréciation relative, critiques pour les propriétaires. Enfin, la maturité de la périurbanisation produit des formes d'appariement variées, qui ne reposent pas sur l'opposition cadres-ouvriers, mais sur une grande diversité des contextes. L'exposé d'agenda de recherche conclut la contribution.
Inégalités spatiales; ségrégation; parcours résidentiel ; marché immobilier, financiarisation et ; accession à la propriété; Analyse de données géoréférencées; SIG; Enquête statistiq par questionnaire sondage ;; ; ;, ;; ; ; GIS; ; trajectories of households; ; survey
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