Quelle géographie de la production de logements par les promoteurs immobiliers à l’échelle intra-urbaine ? - HAL Accéder directement au contenu
Communication dans un congrès Année : 2022

The geography of housing production by property developers at the intra-urban scale.

Quelle géographie de la production de logements par les promoteurs immobiliers à l’échelle intra-urbaine ?

Résumé

La promotion immobilière représente environ 30% de la production de logements en France, soit entre 100 et 150 000 logements par an (Pollard, 2018). En tant qu’elle vise le dégagement de surprofits localisés (Topalov, 1974), il s’agit d’une activité dont la dimension géographique est structurante. Bien qu’elle soit l’objet d’un regain d’intérêt en sciences sociales depuis le début des années 2010, les travaux de géographie quantitative sur le sujet sont portant restés rares. Parmi les plus notables, les recherches de E. Trouillard (2014) et de T. Le Corre (2019) sur l’Île-de-France ou de A. Coulondre et H. Lefebvre (2018) sur la France entière s’entendent à montrer que la géographie de la promotion est moins liée à la répartition de la demande des ménages qu’elle ne reflète des stratégies géographiquement différenciées de valorisation des terrains par les promoteurs. Cependant, ces études se heurtent au problème de la disponibilité des données : les bases qui renseignent la promotion immobilière sont difficiles d’accès, rarement exhaustives, et les programmes y sont souvent géoréférencés à la maille communale. De fait, les travaux sur la promotion produits en géographie ou en aménagement n’ont jusqu’ici exploré l’échelon infra-communal que de façon qualitative (Maurice, 2014 ; Citron, 2017). L’objectif de cette communication a été de combler ce manque à travers l’étude des bases de données construites et exploitées par le cabinet d’étude Adéquation, réputées exhaustives (Juillard, 2019) et permettant de localiser les programmes des promoteurs de façon plus précise par leurs coordonnées de latitude et de longitude. Cette présentation propose une étude ciblée sur les aires d’attraction de Nantes (116 communes) et de Clermont-Ferrand (209 communes) sur la période 2008-2020. Un premier temps est consacré à l’étude de la localisation « brute » des logements des promoteurs immobiliers sur les deux terrains. Le recours au modèle de potentiels gravitationnels de Stewart en permet une cartographie lissée. Il apparaît nettement que les cœurs des communes centres restent les zones où se concentre la promotion. Une seconde partie affine ce premier constat en rapportant les volumes produits par les promoteurs aux logements recensés par l’INSEE (FILOSOFI) et aux permis de construire (SITADEL2). - Un indicateur de ciblage (rapport entre nombre de programmes de promoteurs et nombre de permis de construire recensés par la base SITADEL2) permet d’identifier les endroits privilégiés par les promoteurs. La cartographie de cet indicateur valide, sur les deux terrains, la préférence des promoteurs pour les centres, qui offrent les meilleures perspectives de profits. - Un indicateur de renouvellement (rapport entre nombre de logements de promoteurs et nombre de logements recensés par l’INSEE) permet de mesurer le degré de transformation de l’environnement résidentiel opéré par les promoteurs. Il apparaît que l’environnement nantais est très nettement plus affecté par les promoteurs que celui de Clermont-Ferrand, en particulier dans les zones péricentrales. Une troisième partie présente les résultats d’une classification ascendante hiérarchique des carreaux de 1km2 qui composent les deux terrains. Les variables actives de la CAH sont celles qui caractérisent l’activité de promotion elle-même (prix, types d’acquéreurs, caractéristiques matérielles des programmes) ; des variables illustratives relatives à l’environnement bâti et sociodémographique permettent d’affiner l’interprétation. Principal résultat : les classifications opérées sur les deux terrains proposent des découpages très proches, ce qui suggère l’existence de stratégies de promoteurs stables d’un contexte urbain à l’autre.
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Dates et versions

halshs-03566708, version 1 (11-02-2022)

Identifiants

  • HAL Id : halshs-03566708 , version 1

Citer

Pierre Le brun. Quelle géographie de la production de logements par les promoteurs immobiliers à l’échelle intra-urbaine ?. Quinzièmes rencontres de Théo Quant, UMR 6049 ThéMA, Feb 2022, Besançon, France. ⟨halshs-03566708⟩
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Dernière date de mise à jour le 28/04/2024
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