Cet article porte sur le patrimoine immobilier du chapitre de la basilique Saint-Pierre de Rome, étudié pour les XIVe-XVe siècles à partir des registres des censuali conservés à la Bibliothèque Apostolique Vaticane. Cette série documentaire permet de montrer comment un des plus puissants propriétaires ecclésiastiques de Rome gère les quelque 300 logements qu’il détient dans une ville qui connaît, au cours du XVe siècle, une très forte croissance démographique et économique. Les résultats de cette analyse mettent en lumière la pluralité des modalités de gestion de ce patrimoine immobilier hérité : si une petite fraction de cet ensemble de logements forme un « marché hors le marché », administré selon des logiques clientélaires ou charitables, le chapitre de Saint-Pierre se comporte pour le reste comme n’importe quel acteur privé du marché immobilier romain, visant à optimiser la rentabilité de son patrimoine, comme en témoignent l’inflation des loyers et les investissements spéculatifs qu’il pratique. Cette étude éclaire aussi les mécanismes de la formation des prix, en l’occurrence des loyers, qui apparaissent comme l’expression de l’interaction entre propriétaire et locataire et comme le fruit d’une négociation.