Les politiques publiques de contrôle des loyers, comparaisons internationales et enseignements historiques (1914-2014)
Résumé
Abstract
This report proposes a broadening of the research perspectives on the issue of rent control. Existing research on this issue mainly focuses on its adverse effects, rather than on the emergence and the evolution of different regimes of rent control. The objective of this text is to situate these regimes in their historical, geographical and institutional context. The report is composed of seven sections, combining different disciplinary approaches (history, economy, sociology, policy sciences, urban planning). Each of the sections sheds a different light on the issues related to rent control. Several sections exploit a dataset based upon the archives of a company who administered estates in Lyon. This dataset, partly developed in earlier research and completed during the current project, allows the evolution of rent control to be analysed on a very detailed level, and for a long time period (from the First World War until the 1960s). These detailed analyses are combined with a more generalist approach in the other sections, focusing on the evolution of rent control on a national level, or in cross-national perspective. The first three sections deal with the origins and the evolution of rent control in Europe and in the United States. In the first section, the emergence and the implementation of the moratorium on rents in France during the First World War is addressed. In the second section, the diversity of rent control regimes during the period in between the two World Wars and up to the 1970s is analysed. The third section deals with the most recent period, focusing in particular on the situations in Germany and the United-Kingdom. The following sections address the effects of rent control. The first section of this part of the report discusses the notion of “adverse effect”, which is often used as a prism for the analysis of rent control regimes. The following sections exploit the dataset mentioned above in order to qualify two of the effects that are frequently related to rent control: the effects on residential mobility, and the effects on maintenance (this last point being addressed in two separate sections).
Le présent rapport vise à élargir les perspectives de recherche sur le contrôle des loyers. Les approches existantes se réduisent souvent à la mise en évidence d’effets pervers sans approfondir la genèse ni l’évolution des régimes de contrôle des loyers. Il s’agit ici de les situer dans leurs contextes historiques, géographiques et institutionnels. Le rapport se compose de sept contributions issues de différentes disciplines (histoire, économie, sociologie, sciences politiques, aménagement et urbanisme) qui apportent chacune des éclairages sur des aspects du contrôle des loyers. Certaines contributions s’appuient sur l’exploitation d’une base de données construite à partir des archives d’un administrateur de biens lyonnais qui permettent un suivi fin des loyers du contrôle des loyers depuis la Première Guerre mondiale jusqu’à la fin des années 1960. Adoptant une focale différente, les autres contributions mènent une analyse historique des politiques d’encadrement à l’échelle nationale ou transnationale. Les trois premières contributions abordent la question de l’origine et de l’évolution des régimes de contrôle des loyers en Europe et aux États-Unis : la première porte sur la mise en application du moratoire des loyers en France durant la première guerre, la deuxième sur la diversité des législations durant l’entre-deux-guerres et les trente glorieuses tandis que la troisième se penche plus la période récente, et plus particulièrement sur les situations allemande et britannique. Les contributions de la deuxième partie étudient les effets du contrôle des loyers : la première discute la notion d’effet pervers au prisme de laquelle le contrôle des loyers est le plus souvent étudié ; les contributions suivantes exploitent les données recueillies dans le cadre du présent projet pour approfondir deux effets fréquemment imputés au contrôle des loyers : le blocage de la mobilité résidentielle et le sous-entretien des immeubles (ce dernier point faisant l’objet de deux contributions).
Mots clés
Loyers
encadrement
contrôle
moratoire
législation
propriétaire
locataire
20e
siècle
Première Guerre mondiale
locatif privé
logement social
effets pervers
turn-over
entretien
revenu immobilier
Europe
États-Unis
France
Lyon
Allemagne
Autriche
Belgique
Danemark
Espagne
Finlande
Italie
Norvège
Pays-Bas
Pologne
Royaume-Uni
Suède
Tchécoslovaquie
BIT (bureau international du travail).