L'étalement résidentiel des métropoles intermédiaires de la région Centre Val de Loire
Résumé
The urban sprawl of mid-sized cities in the Centre Val-de-Loire region
The Loire Valley cities of Tours and Orleans are good examples of France's urban housing sprawl after WW2. Since the turn of the century, French authorities have tightened urban development regulations to support residential densification. Cities like Tours and Orléans barely showed a change in development before 2013. Using MAJIC's real estate data, a comparison of the two metropolitan areas displays more resemblance than differences despite very different political arrangements and different metropolitan governance. The timeline of housing development reflects nationwide housing policies. While central cities-notably Tours-actively promote housing densification, other communities still rely on scattered greenfield development of single family homes in the outlying "urban countryside", resulting in a spotted, "leopard-skin" pattern of sprawling villages. With abundant and affordable land and reduced construction costs, the development of individual homes has a competitive edge that is hard to overcome for promoters of urban "renewal" trying to sell apartments in new, densely populated urban neighbourhoods.
Expansión residencial de las ciudades intermedias en la Región Central del Valle del Loira
Las metrópolis ligerienses de Tours (Turs) y de Orleans son claros ejemplos de la dispersión residencial que se produce en Francia tras la Segunda Guerra Mundial. Mientras que la reglamentación urbana y la legislación favorecen la compacidad y densidad residencial, estas sólo se producen con el cambio de siglo, y sólo muy tímidamente a partir del 2013. Mediante la información catastral de MAJIC se han comparado ambas metrópolis, que presentan más similitudes que divergencia, a pesar las grandes diferencias de sus actores sociales y modelos de gobernanza. La urbanización residencial alrededor estas dos ciudades ligerienses han seguido los tempos e inflexiones de la política nacional de la vivienda. Mientras que sus ciudades centrales –especialmente Tours- hicieron un verdadero esfuerzo por aumentar su densidad urbana, los municipios de sus periferias priorizaron la dispersión de las vivienda individuales en sus entornos rurales, fomentando alrededor de los pueblos una leopardización de crecimiento difuso. La disponibilidad de tierras con precios bajos y costes de contrucción reducidos favorecieron la vivienda individual. Esta presenta unas ventajas comparativas para los promotores frente a la renovación urbana donde se oferta apartamentos en nuevos barrios con densidades más altas.
Les métropoles ligériennes de Tours et Orléans sont deux exemples représentatifs de l'éparpillement résidentiel des villes survenu en France après la Seconde Guerre mondiale. Tandis que le législateur renforce l'arsenal réglementaire en faveur de la densification résidentielle depuis le tournant du siècle, les aires urbaines de Tours et d'Orléans ne manifestent qu'un début timide de densification avant 2013. En s'appuyant sur les fichiers fonciers MAJIC, la comparaison des deux aires urbaines manifeste plus de similitudes que de différences en dépit d'acteurs politiques et de gouvernances territoriales très différentes. La chronologie de la construction de logement autour des deux villes ligériennes est rythmée par les grandes inflexions des politiques nationales de logement. Tandis que les villes-centres-surtout Tours-font un effort manifeste de densification urbaine, les autres communes privilégient encore l'éparpillement périphérique des maisons individuelles dans les campagnes urbaines environnantes, dessinant une croissance « en peau de léopard » autour des villages. Avec un foncier disponible abondant et pas cher ainsi que des coûts de construction réduits, la construction diffuse de pavillons individuels semble bénéficier d'un avantage économique difficile à concurrencer pour les promoteurs du renouvellement urbain qui tentent de commercialiser des appartements dans de nouveaux quartiers urbains denses.
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